Čierne stavby - všetko, čo o nich potrebujete vedieť

Medzi občanmi aj stavebníkmi je zaužívaný pojem čierna stavba, no podľa aktuálne platného Stavebného zákona, ale aj nového Zákona o výstavbe ide o termín nepovolená stavba. Jedná sa o dlhodobý problém, ktorý však určite nie je neriešiteľný.

Dôvodov vysokého počtu čiernych stavieb na Slovensku je niekoľko. Od prístupu stavebníka, cez súčasný starý stavebný zákon, ktorý umožňuje ich dodatočnú legalizáciu, až po málo aktívny prístup odstraňovania takýchto stavieb.

Nepovoleným (čiernym) stavbám sa venoval aj tím profesionálov nášho úradu, v rámci prípravy nového zákona o výstavbe, kde je presne definované aké sú to nepovolené stavebné práce a stanovuje podmienky a postupy odstraňovania čiernych stavieb. Čo sa teda zmení od 1. apríla 2024 a na čo je potrebné prihliadať v rámci vysporiadania sa s čiernymi stavbami?

"Zákon o výstavbe sa vysporiadal s čiernymi stavbami tak, že stavby, ktoré budú zhotovené bez povolenia po účinnosti zákona, nebude možné dodatočne zlegalizovať. Ak niekto takú stavbu postaví, stane sa vo výsledku nepoužiteľnou na prevádzku a stavebník ju bude musieť na vlastné náklady odstrániť. Ak tak neurobí, spraví to štát a náklady na odstránenie bude vymáhať od vlastníka čiernej stavby," upresňuje Roman Skorka, generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania.

Ako je čierna stavba definovaná v zákone?

Vieme, že keď už čierna stavba stojí, tak je neskoro riešiť jej odstránenie a preto je dôležité takúto stavbu podchytiť už na jej začiatku, pri výstavbe. Preto v novom Zákone o výstavbe definujeme nepovolené stavebné práce.

Nepovolenými stavebnými prácami sú stavebné práce, ktoré sa uskutočňujú:

• bez ohlásenia alebo v rozpore s potvrdením o ohlásení,
• bez rozhodnutia o povolení stavby alebo v rozpore s ním, ak ide o jednoduchú stavbu, a ak sa vyžaduje overenie projektu stavby,
• bez overenia projektu stavby alebo v rozpore s overeným projektom stavby.

Vzhľadom na vyššie uvedené môžeme čiernu stavbu definovať ako stavbu zhotovenú stavebnými prácami, ktoré sa uskutočnili bez potrebného súhlasu, t.j. nepovolenými stavebnými prácami.

Zákon o výstavbe pripúšťa aj výnimku, kedy za čiernu stavbu nemôže byť považovaná stavba zhotovená nevyhnutnými nepovolenými stavebnými prácami, ktoré je potrebné uskutočniť nevyhnutne na zhotovenie dočasnej stavby alebo uskutočniť neodkladnú zmenu stavby, ak ide o reakciu na dôsledky živelnej pohromy alebo havárie, so zámerom predísť ohrozeniu života alebo zdravia ľudí, ohrozenia životného prostredia alebo vzniku bezprostredne hroziacej škody. Viac sa dozviete v § 11 ods. 2 a § 18 Zákona o výstavbe.

Bude možné dodatočne zlegalizovať čierne stavby?

V rámci v súčasnosti stále platného stavebného zákona je možné čiernu stavbu dodatočne zlegalizovať v rámci konania o dodatočnom povolení stavby. Po novom to už možné nebude, dokonca nový zákon o výstavbe má ambíciu vysporiadať sa s čiernymi stavbami aj spätne.

Čierne stavby zhotovené po 1. apríli 2024 nebude možné dodatočne legalizovať. Jednoducho povedané, po novom by malo platiť, že „nepovolená (čierna) stavba = odstránenie“.

Ak niekto takúto stavbu postaví, stavebný úrad nariadi vlastníkovi jej odstránenie stavby alebo jej časti. Ak vlastník čiernej stavby alebo jej prevádzkovateľ neodstráni čiernu stavbu v lehote určenej stavebným úradom, stavebný úrad to zabezpečí na vlastné náklady, ktoré bude následne vymáhať od vlastníka po dobu až desiatich rokov. Náklady možno vymáhať aj od dodatočne zisteného vlastníka odstránenej čiernej stavby alebo jeho právneho nástupcu. Stavebný úrad môže vlastníkovi čiernej stavby uložiť pokutu do 10 000 € za jej neodstránenie v určenej lehote a zároveň nariadi odpojiť čiernu stavbu od dodávky vody a prívodu elektriny.

Čo sa stane s čiernymi stavbami, ktoré boli postavené pred 1. aprílom 2024?

Na čierne stavby zhotovené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024 určuje zákon o výstavbe samostatný postup o preskúmaní spôsobilosti čiernej stavby.

Vlastník čiernej stavby je povinný podať žiadosť na stavebný úrad o preskúmanie jej spôsobilosti. Na splnenie tejto povinnosti môže vlastníka čiernej stavby vyzvať aj stavebný úrad. V prípade, že vlastník čiernej stavby nepodá žiadosť o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku ani na výzvu stavebného úradu, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.

Čierne stavby, ktoré sa nachádzajú v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu je vlastník stavby povinný podať žiadosť do 1. januára 2033.

Ak vlastník stavby preukáže spôsobilosť čiernej stavby, stavebný úrad vydá na stavbu osvedčenie o spôsobilosti stavby na prevádzku. Osvedčenie o spôsobilosti stavby na prevádzku má účinky kolaudačného osvedčenia podľa zákona o výstavbe. Avšak, ak vlastník stavby nepreukáže splnenie podmienok, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.

Pre prípad nedokončenej čiernej stavbu počas preskúmavania podmienok spôsobilosti čiernej stavby na prevádzku, zostávajú stavebné práce prerušené, ak stavebný úrad neurčil inak. Stavebný úrad môže umožniť len dokončenie rozostavanej časti stavby, ktorej nedokončenie by ohrozilo mechanickú odolnosť a stabilitu stavby alebo jej protipožiarnu bezpečnosť, znemožnilo budúce dokončenie stavby alebo poškodilo životné prostredie alebo zdravie ľudí alebo zvierat v okolí stavby.

Ako sa bude postupovať v prípade nepovolených stavieb?

Zákon o výstavbe upravuje sadzby pokút, v závislosti od rozsahu priestupku:
Pokuta do 1 000 € - uskutočňovanie stavebných prác bez ohlásenia

Pokuta do 10 000 € - uskutočňovanie stavebných prác na stavbe bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním
Pokuta do 20 000 € - uskutočňovanie stavebných prác podľa projektu stavby, ktorý nie je overený

V prípade, že sa na nepovolených stavebných prácach bude pokračovať napriek pokute alebo sa stavebník do troch rokov dopustí rovnakého priestupku, možno mu uložiť pokutu do výšky dvojnásobku hornej hranice pokuty.

Zároveň zákon o výstavbe upravuje sadzby pokút, ktoré môže uložiť stavebný úrad za správne delikty:

Pokuta od 500 do 3 000 €, ak stavebník:
- uskutočňuje stavebné práce bez ohlásenia alebo stavebné a terénne úpravy bez rozhodnutia o povolení stavby alebo v rozpore s nimi,
- umiestni alebo zhotoví informačnú konštrukciu alebo zmontovaný výrobok na verejnom priestranstve bez rozhodnutia o povolení stavby alebo v rozpore s ním,

Stavebný úrad uloží pokutu od 1 000 do 30 000 €, ak stavebník:
- uskutočňuje stavebné práce bez oprávnenia alebo mimo rozsah svojho oprávnenia,
- odstráni stavbu bez rozhodnutia stavebného úradu o odstránení stavby alebo v rozpore s ním, ak zákon o výstavbe nepripúšťa osobitný postup,
- neodstráni stavbu na základe nariadenia stavebného úradu,
- neoznámi alebo nezabezpečí oznámenie niektorého štádia uskutočňovania stavebných prác stavebnému úradu alebo nevyčká na kontrolnú prehliadku stavby a pokračuje v stavebných prácach,
- nezhotovuje stavbu podľa overeného projektu stavby, podmienok rozhodnutia stavebného úradu alebo podľa technických predpisov vrátane požiadaviek na bezbariérové užívanie a technologických postupov, ktoré sa vzťahujú na stavebné práce, alebo drobnú stavbu.

Stavebný úrad uloží pokutu od 1 000 do 250 000 €, ak stavebník:
- uskutočňuje stavebné práce bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, ak sa vyžaduje, zhotovuje vyhradenú stavbu zhotoviteľ stavby, ktorý nie je zapísaný v zozname certifikovaných generálnych zhotoviteľov vyhradených stavieb,
- prevádzkuje stavbu bez kolaudačného osvedčenia alebo v rozpore s ním alebo umožní prevádzku stavby inej osobe, alebo nezaznamená v informačnom systéme stavbu nadzemných a podzemných vedení verejných elektronických komunikačných sietí vrátane oporných a vytyčovacích bodov a ich zmeny,

Stavebný úrad taktiež uloží pokutu stavebnému dozoru, stavbyvedúcemu alebo iným zúčastneným osobám pri zhotovovaní čiernych stavieb.

Nový zákon o výstavbe nadobudne účinnosť už 1. apríla 2024 a zohľadňuje súčasné potreby spoločnosti, modernizuje a zefektívňuje stavebné konania a odstraňuje nedostatky doterajšej legislatívy. To sa týka aj čiernych stavieb. Úplné znenie nájdete v Zákone o výstavbe.